德國買房需要注意哪些事情？福利稅收和成本費用
盡管德國的房屋自有率相對較低，約有52%的人口選擇出租房，但房地產市場的穩定性使其成為極具吸引力的投資選擇。然而，在您開始尋找房子之前，有一些重要的事情需要考慮。
為什么要在德國買房？
如果您在德國買房和租房之間左右為難，請考慮以下幾點：
擁有自己的家會給您帶來穩定感和安全感。
房主對他們的財產擁有無限的控制權，可以自由選擇他們的公用事業供應商、進行結構改變、重新裝修和養寵物。
買房是一項穩健的金融投資，尤其是當您的銀行賬戶中有未動用的資金時，該資金不太可能增值。
德國尤其是購房的好地方，抵押貸款利率低（通常為1-2%）且房地產市場非常穩定。
物業購買清單
購買房產是您做過的最重大的財務決定之一，因此請確保您通過研究做好充分準備。如果您不太確定從哪里開始，我們整理了一份方便的清單，列出了您在德國買房之前應該考慮的各個方面。
購房者的稅收和成本
不可避免地，購買房產不僅僅是申請抵押貸款并為您的夢想家園出價的問題。還涉及其他幾種財產稅和費用。了解預期情況，避免意外成本帶來的不愉快驚喜。
德國的抵押貸款
大多數買房子的人都需要抵押貸款。德國的具體要求是什么？有哪些類型的抵押貸款可用，獲得抵押貸款的過程是怎樣的？抵押貸款顧問或財務顧問如何提供幫助？在我們的外籍人士德國抵押貸款指南中了解更多信息。
德國的出租物業
外國人在德國購買房產沒有任何限制，無論他們是居住在德國還是其他地方。因此，您可以以非居民身份購買房產并明確將其出租，或者如果您離開德國，您可以選擇出租自己的房屋。雖然出租物業可以成為房主的良好收入來源，但德國的租賃合同是有利于租戶的，這意味著房東對租戶負有嚴格的義務。
津貼及補貼
買房可能很昂貴。對于那些擔心負擔不起的人來說，德國政府提供了一系列補貼、貸款和津貼。這包括幫助支付購買或建造新房的費用，讓您的家更環保，或者在德國購買您的第一套房子。
無論您身在世界何處，買房絕不僅僅是要價問題。還涉及許多隱藏的費用和稅款。在您決定在德國買房之前，請確保您了解所有費用。
德國購房者的稅費
以下是您在德國購買房產時產生的稅費、成本和費用的簡要概述（通常稱為“成交費”或“購買費”）。它們總共占購買價格的15%左右：
公證費和土地登記費
德國的購買合同必須在公證人在場的情況下簽署，公證人還在土地登記處記錄房產銷售情況。這些服務的費用通常約為房產銷售價格的2%。
地產代理費
如果您使用房地產經紀人幫助您找房子，您可能會產生費用，大約是銷售價格的3.5%到8%，外加19%的增值稅。自2020年12月起，法律要求買賣雙方平均分攤房地產經紀人的費用。
財產轉讓稅(Grunderwerbsteuer)
購買完成后，您將收到房產所在聯邦州(Bundesland)的賬單，要求支付房產轉讓稅。按銷售價格的百分比征收的稅率因州而異：
財產評估
如果您的財產價值超過500.000歐元，您可能還需要支付財產評估費用。有幾種方法可以做到這一點，費用從100歐元到幾千歐元不等。
不動產稅(Grundsteuer)
向您當地的稅務局(Finanzamt)支付，這項年度市政稅對德國的所有業主都是強制性的。應付金額的計算方法是將房產的評估價值乘以當地稅率（介于0.26%和1%之間）。
截至2023年，德國正在全面改革其計算不動產稅率的方式；新稅率將從2025年開始支付。
在德國融資物業費
任何正在考慮申請抵押貸款的人都應該知道，這些關閉費用很少由德國銀行通過抵押貸款提供資金，并且必須由您自己的資產支付。
例如，如果您購買價值400.000歐元的房產，您將產生大約60.000歐元的額外費用。這些費用不能由您的抵押貸款支付，這意味著您需要至少60.000歐元的資金來支付銷售成本。這不包括您的抵押貸款機構要求作為押金的任何資產，該資產可能高達房產價值的20-40%。
但是，您可以申請最高50.000歐元的KfW房屋所有權貸款，可用于支付公證費和財產轉讓稅等過戶費用。
購房者的額外費用
除了上述稅費和法律費用外，您還需要考慮購房者產生的額外費用。這包括：
搬家費用，如果您使用搬家公司
上門維修
家具和其他家居用品
減稅
如果您決定在德國出租您的房產，您可以利用一些有吸引力的稅收優惠。德國稅收制度允許房東從租金收入中扣除產生租金收入的成本（例如抵押貸款利息、維修和維護）。您可以通過年度所得稅申報表利用這些扣除額。
資本利得稅和在德國出售您的財產
如果您擁有您的房產不到10年并選擇出售它，任何經濟收益都將繳納25%的資本利得稅。但是，如果該物業已作為您的主要住所至少整整兩年，則例外。正因如此，德國人在購房時，更傾向于選擇長期住所，而不是試圖進入德國房地產市場。如果您只是在德國短期逗留，這一點值得牢記。
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