辦理德國移民，在德國購房需要注意哪些問題？
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如今隨著社會的發(fā)展，各國之間高凈值人士對于德國的房產(chǎn)市場也是相當(dāng)?shù)南蛲?。德國作為全球?nèi)有名的經(jīng)濟(jì)大國，國內(nèi)也是相當(dāng)不錯的。那么辦理德國移民，在德國購房需要注意哪些問題？
一、德國的土地登記冊
土地登記冊上登記了每塊土地的法律狀態(tài)。它列出了土地現(xiàn)在和過去的所有人，以及任何第三人在土地上享有的權(quán)利，如財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)(encumbrances)、地役權(quán)、抵押權(quán)和土地債務(wù)(landcharges)。土地登記冊上記載的內(nèi)容具有公信力，被推定為真實(shí)正確。
二、房地產(chǎn)購買協(xié)議
根據(jù)德國法的規(guī)定，與土地相關(guān)的協(xié)議需經(jīng)公證人公證。具體而言，需要公證的除了房地產(chǎn)購買協(xié)議以外，還包括與房地產(chǎn)購買協(xié)議相關(guān)的文件（例如，在售后回租情況下的租賃合同）。公證人是由德國聯(lián)邦政府任命的受過專業(yè)法律培訓(xùn)的官員，他們必須保證絕對公正。房地產(chǎn)購買協(xié)議通常由雙方當(dāng)事人的律師起草，另外，公證人負(fù)有審查義務(wù)，公證人還應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人雙方闡明如何辦理房地產(chǎn)登記。
在房地產(chǎn)登記前，買方應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)盡職調(diào)查，因?yàn)楣C人在調(diào)查房地產(chǎn)所有權(quán)狀況時并不會同時調(diào)查房屋是否租賃、是否符合政府規(guī)劃、是否影響自然環(huán)境以及其他與所有權(quán)無關(guān)的事項(xiàng)。房地產(chǎn)買方顯然不愿意在未取得所有權(quán)的情況下支付價款。由于只有在土地登記冊上進(jìn)行登記后才能取得所有權(quán)，實(shí)務(wù)中，除滿足房地產(chǎn)購買協(xié)議中規(guī)定的所有前提條件以外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)告登記，這樣買方才會支付價款。
房地產(chǎn)預(yù)告登記是在土地登記冊上做出的一種登記，其目的在于保護(hù)買方對相關(guān)房地產(chǎn)未來的所有權(quán)。房地產(chǎn)預(yù)告登記通常需要幾天到幾周的時間，而所有權(quán)登記則長達(dá)數(shù)月之久。為避免買方逾期付款，協(xié)議中通常會規(guī)定在收到公證人的“付款通知書”（“F?lligkeitsmitteilung”）后一段時間（例如十個銀行工作日）內(nèi)，買方應(yīng)當(dāng)支付價款。
公證人應(yīng)在付款通知書中確認(rèn)，房地產(chǎn)購買協(xié)議中規(guī)定的所有前提條件均已具備，且買方未來的所有權(quán)已經(jīng)得到了保障。房地產(chǎn)購買協(xié)議中規(guī)定的這段時間十分必要，買方可在此期間設(shè)立必要的擔(dān)保，以籌借資金。
三、不動產(chǎn)上的擔(dān)保
和房地產(chǎn)買方一樣，貸款人也不希望在房地產(chǎn)買方未提供任何擔(dān)保的情況下就向買方貸款。在德國登記的擔(dān)保權(quán)中，90%以上都是土地債務(wù)（“Grundschuld”）。土地債務(wù)比抵押（“Hypothek”）更受歡迎的原因是土地債務(wù)能被靈活適用，更能滿足貸款人的需求。房地產(chǎn)賣方在房地產(chǎn)購買協(xié)議中授權(quán)買方在房地產(chǎn)上設(shè)定土地債務(wù)或抵押，用以籌借購房資金。然后，買賣雙方向貸款銀行提供擔(dān)保。
為了以防萬一，房地產(chǎn)賣方會在授權(quán)書中規(guī)定銀行應(yīng)當(dāng)直接向房地產(chǎn)賣方支付貸款。土地債務(wù)經(jīng)合意及登記而設(shè)立。土地債務(wù)包括兩種：沒有證明文件的土地債務(wù)（“Buchgrundschuld”），以及簽發(fā)證明文件的土地債務(wù)（“Briefgrundschuld”）。實(shí)務(wù)中，簽發(fā)證明文件的土地債務(wù)更受歡迎，因?yàn)榇朔N土地債務(wù)更易轉(zhuǎn)讓，從而為銀行提供了證券化的途徑。債權(quán)人可以通過司法拍賣（公開拍賣）或者取消（抵押品）贖回權(quán)的方式來強(qiáng)制執(zhí)行其土地債務(wù)。
四、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的公證費(fèi)用、登記費(fèi)用和地產(chǎn)購置稅
1.公證費(fèi)用和登記費(fèi)用正如上文所述，房地產(chǎn)購買協(xié)議以及在房地產(chǎn)上設(shè)定土地債務(wù)均需要公證形式。公證費(fèi)用根據(jù)《收費(fèi)法》（“Kostenordnung”）進(jìn)行計(jì)算，具體數(shù)額取決于房地產(chǎn)交易額的大小。此外，變更所有權(quán)以及設(shè)定第三人權(quán)利均需在土地登記冊上進(jìn)行登記。
而登記時也需要支付費(fèi)用。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，登記費(fèi)用約為房地產(chǎn)價款的0.5%，而公證費(fèi)用通常占房地產(chǎn)價款的1.5%。然而，登記費(fèi)用和公證費(fèi)用在個案中常會發(fā)生巨大變化，因?yàn)樗鼈兪请S房地產(chǎn)標(biāo)的額和土地債務(wù)額的遞減而遞減的。
2.地產(chǎn)購置稅在德國轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納地產(chǎn)購置稅（“Grunderwerbsteuer”），大多數(shù)聯(lián)邦州的地產(chǎn)購置稅稅率為3.5%，然而柏林從2007年1月1日起將稅率提升為4.5%。
一般而言，當(dāng)事人負(fù)有轉(zhuǎn)讓、出售或互易房地產(chǎn)的義務(wù)時，或?qū)嶋H轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，均需要繳納地產(chǎn)購置稅。根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)賣方和買方均有責(zé)任向稅務(wù)局繳納地產(chǎn)購置稅。然而在實(shí)務(wù)中，通常合同雙方會約定由買方繳納全部稅款。地產(chǎn)購置稅的稅基是房地產(chǎn)的對價（例如，土地和房屋的買價）。在德國不存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅，但在轉(zhuǎn)讓擁有德國房地產(chǎn)的企業(yè)中一定比例的股票時，仍需要繳納地產(chǎn)購置稅。
例如在房地產(chǎn)投資公司中，如果單個買方取得了公司95%或95%以上的股份，該買方應(yīng)當(dāng)繳納地產(chǎn)購置稅。在合伙企業(yè)中，如果在5年之內(nèi)公司95%或95%以上的股份落入新的合伙人手中，則該合伙企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納地產(chǎn)購置稅。在上述情況下，地產(chǎn)購置稅的稅基是房地產(chǎn)（土地和房屋）的評估價值，評估價值根據(jù)德國《評估法》進(jìn)行計(jì)算。
3.租賃期限德國法規(guī)定租賃合同不得超過30年。實(shí)務(wù)中大多數(shù)的租賃合同都是5到15年的固定期限租賃合同，并可以通過行使選擇權(quán)來延長期限?；诤贤?guī)定了固定期限，便不可能提前終止租賃合同。僅在特殊情況下才可以提前終止租賃合同，例如租戶拖欠房租。
4.房屋維修根據(jù)德國法的規(guī)定，房屋維修以及裝飾屬于房東的責(zé)任。然而，如果某租賃物僅由租戶單獨(dú)使用，那么通常也可以由該租戶承擔(dān)維修責(zé)任。合同中的一般條件和條款不能將維修屋頂和建筑結(jié)構(gòu)的義務(wù)強(qiáng)加于租戶。這樣的租賃合同只能適用于特殊情況，在德國并不常見。
5.運(yùn)營成本根據(jù)德國法，如果租賃合同中沒有其他規(guī)定，那么租金為全包式租金，也就是說，租金包括所有運(yùn)營成本。然而，通常租賃合同中會約定由租戶承擔(dān)一部分運(yùn)營成本。例如，合同中可以約定租戶負(fù)有直接與供應(yīng)商簽訂相應(yīng)合同的義務(wù)，或者，房東可以轉(zhuǎn)嫁運(yùn)營成本（例如，基于租戶個人消費(fèi)需求而產(chǎn)生的運(yùn)營成本，或者根據(jù)其他租戶承擔(dān)的運(yùn)營成本確定該租戶承擔(dān)的運(yùn)營成本）。
由租戶承擔(dān)的運(yùn)營成本應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確列出，或者，租賃合同可約定根據(jù)《運(yùn)營成本條例》（“Betriebsverordnung”或“BetrKV”）來承擔(dān)運(yùn)營成本，《運(yùn)營成本條例》明確規(guī)定了通常的運(yùn)營成本。
五、公法規(guī)定公法為房地產(chǎn)目前以及將來的開發(fā)利用提供了準(zhǔn)則。
公法規(guī)范對房地產(chǎn)上建筑、設(shè)施的建造和運(yùn)營規(guī)定了最重要的前提條件。公法規(guī)定可能會要求當(dāng)事人，特別是房地產(chǎn)所有人對其房地產(chǎn)進(jìn)行投資（如修繕等）。如果當(dāng)事人違反公法規(guī)定，則可能需要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在盡職調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)評估相應(yīng)的分區(qū)規(guī)劃，考慮到房地產(chǎn)未來的發(fā)展可能性。在使用、建造取得的房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)持有有效的建筑許可。在出售房地產(chǎn)時，相應(yīng)的建筑許可以及房地產(chǎn)上所有的權(quán)利和義務(wù)將自動轉(zhuǎn)讓給新的房地產(chǎn)所有人。
六，拘留法與移民
購買房地產(chǎn)不能使來自外國的購買者以此為由獲得德國的居留許可。為管理其在德國的房地產(chǎn)或者監(jiān)督其房地產(chǎn)投資，外國人可以根據(jù)德國《居留法》（“Aufenthaltsgesetz”）第6條通過簡易程序取得多次往返商務(wù)簽證，該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內(nèi)不會在德國逗留三個月以上。商業(yè)性投資者可以根據(jù)德國《雇傭條例》（“Besch?ftigungsverordnung”）通過簡易程序?yàn)槠涓吖苋藛T取得以工作為目的居留許可，而不需經(jīng)德國聯(lián)邦勞工局事先同意。
此外，如果一個富有的外國人想要定居在德國，并依靠其財(cái)產(chǎn)在德國生活，也可以依據(jù)德國《居留法》第7條申請以未經(jīng)法律規(guī)定的其他目的為目的的居留許可。
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